房地产成“毒瘤”，商业和消费助力房价会涨吗？

从7月16日开始，堪称交易阶段的“核武器”的“土地增值税法”开始公开征求意见。

该税法就是无论开发商或是房东卖价比成本价高都要交税。

一旦实施起来，那么，所有房地产基本就成了不赚钱的投资。

该税法比房产税估计还难执行，房产税难在过去有单位分房，而这些单位有一部分是公务员，本身他们的“收入”不高，如果交税恐怕意见会很大。

而土地增值税基本上是动了所有人的奶酪，阻力可想而知。

如今的房地产业不再是当年那个投资拉动经济的领头羊，而是任大炮形容的“夜壶”了。

导致这局面有两方面原因：经济基础和金融安全。

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最近，金融市场可谓是暴雷不断，除了新城股份是因为个人原因，快鹿系涉及的是影视业和诺亚财富涉及造假外，最危险的信托产品就是地产信托。

今年，上半年房地产信托募资规模最大，达3634亿元，占集合信托总规模的39.19%，占比接近四成。

而涉及房地产信托产品各类风险逐渐披露，违约产品相继爆出，各项罚单也随即而至。

今年3月，粤财信托因“违规开展房地产业务”被广东保监局贴上220万元罚单；

今年4月，北方信托因“违约发放房地产相关贷款，信托资金违约发放”被银保监会贴上80万元罚单；

今年5月，中融信托因“违规开展房地产信托业务”共收到15张相关罚单，罚款金额超200万元；

今年6月，安信信托被曝出涉及兑付异常项目总金额超百亿，其中至少含有2款房地产信托...

就是房地产企业也接连有卖股权、卖项目、甚至破产的。

5月18日，卓达集团实际控制人杨卓舒、杨汗青向公安机关主动投案，涉嫌非法吸收公众存款，目前已被采取刑事强制措施。

早在2015年，卓达集团就曾被媒体曝出以高额利息吸引投资者购买理财产品，而相关产品在2016年就已遭遇兑付危机。

在卓达集团实际控制人自首后，其旗下产品兑付危机遥遥无期。

无奈之下，7月上半月，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了警示。

被约谈后光大信托更是传言“暂停所有房地产类项目募集”（包括直销和代销），并将已募集的此类项目全部退款。

这边借钱的通道一卡死，房地产融资的成本就迅速地飙升。

7月12日，房地产前20强的泰禾发了3年期票面年息15％，每半年付一次利息，创下了借款利率新高。

据用益信托数据统计，2019年1月份-6月份，房地产信托平均收益率为8.33%。

而泰禾的光票面就达到15%，如果算是其他费用，成本恐怕更高。

泰禾这就是在死扛，万一下半年房地产市场能持续火爆或许还有盼头，万一楼市凉了呢？恐怕再卖股权也没人要了。

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为什么房价能涨，无非是央行大放水，棚户的改造等，究其根本，国家需要房地产拉动经济。

没有哪个行业如房地产一样能带动上下游如此众多的行业，甚至投资。

但今年的经济形势确实不一样了。

首先外贸外部环境不确定，贸易在缓慢收窄，中国城镇固定资产投资从年初至今一路下行。

中国在进行降低投资基建、房地产、外需在经济增长中的比重。

而消费崛起了。

2019年初以来，中国推出2万亿减税政策，

下半年，将大力进行更进一步的降税减税政策。

今年上半年，社会消费品零售总额为195210亿元，同比增长8.4%。

消费对中国经济增长的贡献率已经超过了60%。

其中，上半年餐饮收入21279亿元，增长9.4%。全国网上零售额48161亿元，同比增长17.8%。

用国家统计局新闻发言人毛盛勇的话就是“2019年上半年6.3%的增速，没有搞大水漫灌强刺激，更多通过创新宏观调控，来激发市场主体活力。”

收入方面，因为个税的减免，全国居民人均可支配收入15294元，同比名义增长8.8%。国人有钱了还是能消费的。

如果下半年外贸形势再转好，这基本也是大概率的事情，那么，有外贸和消费的双引擎带动，中国经济能平稳发展，可又何必刺激房地产投资呢！

今年涨得好的城市背后共同的因素就是有新区或大基建项目在，比如杭州，限购基本上形同虚设，卖地还特别的火，核心是杭州有一大波的基建升级项目。

这种情况在中国其实已经越来越少了，而这样的机会却在柬埔寨重现。

根据柬埔寨土地管理、城市规划和建设部的数据，全柬埔寨建筑行业（住宅，写字楼、酒店、商场）在今年第二季度核准投资的金额大幅增加，比第一季度增长86.2%。

2019年上半年批准的投资总额约为48亿美元，比2018年上半年大幅增长118%。

具体数据：金边公寓第二季度推出5853个单位，其中超过一半属于均价1500美金左右的平价公寓。

写字楼方面第二季度的入驻率比第一季度略微上升了0.54%，从85.9%上升到86.5%。

金边可出租面积增加了约20000平方米。零售行业的空置率已降至近十年来最低，约为7.9%。

这种数据是西港所没有的，也再次证明金边才是柬埔寨唯一成熟的房地产市场。

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很多人担心金边公寓投资又是“炒作”？

《全球房价指数》数据显示，2018年柬埔寨金边房价涨幅跃居全球第一，涨幅高达16.7％。

其租金收益率6.2%，也位于世界前列。

这么高的回报遇上这么穷的国家，加上很多金边公寓都是国人在投资。

而且，柬埔寨的西港又是国人投资卖地的重点，谁都难免有点恐高。

但看看金边的写字楼和零售行业的空置率的数据，是否能感受到金边旺盛的商业投资和消费需求。

零售行业的空置率在第二季度达到了近十年来的最低水平，这说明金边对于商业的需求非常大，而金边大型商场较少，已远不能满足他们的购物需求。

金边CBD区的写字楼平均租金报价在第二季度几乎没有变化，A级写字楼平均租金保持不变，B级写字楼平均租金小幅上涨约1%，C级写字楼平均租金下降约2.6%

非CBD区域的B级和C级写字楼平均租金出现大幅上涨，

其中B级写字楼平均租金比第一季度上涨4.7%，C级写字楼平均租金比第一季度上涨4.2%。

说明核心区商业区的高端写字楼需求旺盛，低端反而不受欢迎，而非核心区的租金是全线上涨。

有实力的企业更倾向于CBD租写字楼，数量在增加；柬埔寨中小企业也在积极地涌向金边其他区。

随着商业和消费的旺盛，金边的房价上涨是必然的，也是全面的。

第二季度，金边中高端公寓的平均价格上涨了1%左右。高端和中端公寓的平均价格分别为3254美元/平方米和2568美元/平方米。

定位于平价公寓的项目与第一季度相比，价格上涨了1.9%，平均价格为1501美元/平方米。

租金方面：高端公寓的租金上涨约3%，中端公寓的租金上涨了4.3%。

金边房价涨到什么时候是个“头”呢？

短期看，2023年,柬埔寨将作为东道主举办第32届东南亚运动会,通常有重大赛事的时候，房价都会有一波上涨。

其次，金边市政府早先发布的《2015至2035年金边城市规划》，金边第二阶段目标是到2035年将金边建成为一座面积675平方公里，容纳500万人口的国际化大都市。

短则3年，长则有15年的发展周期。

加上现在如火的消费和商业投资，分享金边房地产的黄金十年是有支撑的。

（图文均来源于网络）