在柬埔寨如何做到明智买地？

柬埔寨是个快速发展的市场，许多资者都对这个市场虎视眈眈，并视之为下一个黄金机会。柬埔寨房产价格目前还处于洼地阶段。同时年轻化的人口结构、自由的经济体制和大量涌入的旅游业促使柬埔寨成为目前最佳的海外房产投资国家之一，很多人纷纷来投资。

但是，买卖土地是一件大事，特别是在海外购置土地，一定要非常谨慎。有些时候，稍稍不注意就会出大问题 ！那么为了保证土地所有权顺利转让，就必须了解转让步骤或向房地产中介和相关机构咨询。

在柬埔寨买土地的流程有7步。

一、柬埔寨土地产权转让流程：

1、与土地局核实产权证书

买方需在柬埔寨国土、城市规划和建设部的土地局核实土地产权证，以便检查土地有无债务负担。以下是必须经过的过程：

①买方向卖方领取产权证 。

②买方与土地局核实产权证。

③如果土地有涉及债务，抵押或官司，土地局将向买方通知。

相关部门：国土、城市规划和建设部土地局

时间预估：步骤1大约需要耗费10天时间。

2、获取房地产的详细信息

买方必须向乡/分区官员了解该房地产的详细信息。对此，买方一定要在购买物业的所在地咨询，才能获得具体信息。

有关部门：相关的乡/分区办公室

时间预估：这个步骤大约需要10天(可以与步骤1和步骤3同时进行)。

3、从卖方获得相关正式文件

如果土地所有者是法人，买方必须有以下文件：

①(卖方)公司老板或公司代表的身份证复印件。

②获得商业部认可的公司注册证明文件。

③与卖方公司相关和交易的其他正式文件，以上这些文件都是为了核实产权证上出现的公司名称，以保证准确性和一致性。

④委托书。

⑤经公司董事会签字，给个人(卖方)的授权书，允许其代表公司去往土地管理局。

⑥委托书，明确规定卖方有权将土地所有权转让给买方。

时间预估：这个过程大约需要10天。

4、在土地局申请注册

买方和卖方(无论是个人或公司)如若希望完成产权交易，就必须前往土地局，以准备并签署相关文件。这个步骤所需的文件包括：

①公司章程。

②公司注册证明(在步骤3中获得)。

③两份委托书文件(在步骤3中获得)。

④在签署转让协议时，卖方要将产权证原件在土地局展示，以将产权转让给新业主。

相关部门：土地管理局，国土、城市规划和建设部

时间预估：这一步骤大约需要20至30天。

*注意：作为买方，一定要确认自己是获得合法的产权证。

5、纳税

土地过户税为土地价格的4%，这是需要上交给柬埔寨财经部的税。缴纳地点为税务局。在缴纳过后，您会收到一份收据，这是您已经纳税的证明。

尽管如此，这个税额在金边并不是基于房地产真实交易的价格，而是基于金边市政府定下的房地产价格表。金边市政府评估的价格是根据以下几个因素：面积、位置、用途、潜力和其他变量。

总之，土地过户税是不会根据土地交易的真实价格来计算的，一般都是根据金边市政府规定的价格来计算，这可能比其他省份的税率还要高。

如果土地面积大于1200m2，那么超出的土地就要根据“土地闲置税”缴纳。但是，如果土地面积小于1200m2就不需要。税务局计算税额的工作时间，取决于土地的位置和面积。

时间预估：大约1天。

6、返回土地局完成登记程序

在完成纳税工作后，双方当事人可返回区土地管理办公室对城市规划与建设部的文件签字或按手印。一切签字画押必须有地方当局的见证，如乡/区长，而且证人也需要按手印。

这些程序是根据《土地法》条款执行的。包括：第245条，第244条和第65条。土地法第69条：禁止转让物业，除非已支付所有必要税款。所提供的文件应包括转让税的付款收据。(在步骤5中获得)。

相关部门：国土、城市规划和建设部。

时间预估：大约需要5天。

7、获得产权证书

从土地局获得产权证书：区/县的土地管理办公室将所有的“转让文件”发给土地局，土地局将以新业主的名义签发最终的产权证书。

相关部门：土地局。

时间预估：大约需要1至2周。

最后一个步骤可能需要花几个星期时间，这取决于土地官员和有关各方的工作。

二、柬埔寨土地产权转让常见问题：

1、柬埔寨土地产权证书分类及其内容

柬埔寨的土地产权证书分为硬卡和软卡，软卡逐步向硬卡过渡，硬卡的发放部门为国家土地主管部门，软卡发放部门为地方政府部门。

①、软卡

占有人;不动产所在村/乡、公社、区及省(一般没有特定地点或路名咨询);东南西南北四个方位接邻的所有权人或占有人;土地尺寸。

②、硬卡

土地编号及登记编号;核发单位及日期;土地位置(道路名称、乡镇、社区、分区及省份);东西南北方位及接邻所有权人姓名;土地使用种类;土地尺寸;所有权人咨询(包含双亲姓名);取得土地之依据;抵押权;备注。

2、柬埔寨土地转让要缴纳的费用及土地产权变更登记需要的时间

柬埔寨进行土地转让需要缴纳土地转让所得税和过户税。柬埔寨土地转让要缴纳的费用包括：过户税(转让价值*4%)、所得税(转让价值*20%)、官员茶水费、律师费(如需)。

在柬埔寨进行土地产权变更需要3个月至4个月。另外，在柬埔寨对于空闲土地，收取2%的土地空置税。

3、柬埔寨土地转让的限制，柬埔寨土地用途

在柬埔寨进行土地转让，一般不受限制，如果获取的土地是经济特许地(社会特许、经济特许及适用开发或开采特许)的话，利用特许地经营权开拓更大土地，转售空闲土地的，政府将收回其经济特许地。

获取土地后，再次卖出的，卖出前，需要进行土地分割，然后才能卖出，进行土地分割，需要花费一段时间，必须明确购买的整块土地的产权是可以分割的。在柬埔寨土地用途分为农业用地、商业用地和工业用地。登记土地类型为农用地，需要申请转换商业类型，进行土地类型转换需要一笔费用，在购买土地前需要明确购买的土地类型。

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