逆生长，推动金边房产高增长背后的势力

根据INVEST INSIAN网站在近日发布的消息指出金边市已成为亚洲五个投资房地产最佳的城市之一，五个亚洲城市分别为：柬埔寨金边、泰国曼谷、菲律宾马尼拉、韩国首尔以及马来西亚吉隆坡。

这些城市目前在经济、人口和工程建设方面都获得了蓬勃的发展。

东南亚资本流入逆增长

为什么资本会选择东南亚等新兴发展中国家?

主要是全球贸易紧张局势和经济放缓迹象导致欧美国家的投资逐渐失去吸引力，但值得注意的是，在FDI流入量全球排名前20的经济体中，有一半是发展中经济体和转型期经济体。

去年流入发展中经济体的FDI呈现小幅增长态势，增幅为2%。而流入亚洲发展中国家的FDI增长了4%，成为全球外资流入最多的地区，占全球比重达39%。

一个国家经济规模想要保持中高速增长，就需要大量的投资来支撑，而外商直接投资更是其中不可或缺的部分。

2018年全球外国直接投资同比下降13%，降至1.3万亿美元，全球FDI连续第三年下降。其中，受收益回流冲击最大的是发达国家，投资流量下降了四分之一，而中国、东盟等国家逆势增长明显。

2018年，流入亚洲发展中国家的FDI增长了4%，成为全球外资流入最多的地区，占全球比重达39%。增长主要发生在中国、香港、新加坡、印尼、越南等国。

资金流入方面，中国紧随美国，排名第二（2018年中国吸收外资创历史新高，达1390亿美元，占全球吸收外资总量的10%以上），中国香港位列第三，新加坡位列第五。流出方面，日本成为最大的资本输出国，其次为中国、法国。

而东南亚获得了创纪录的投资水平。其中越南同比增长9.1%，连续6年创历史新高。而2018年上半年流入柬埔寨的外资（FDI）为13.2亿美元，比去年增长了14%。

2019年全球FDI有望温和复苏，预计增长10%，约达1.5万亿美元。未来，在中国“一带一路”倡议之下，中国与东盟必将在政治、经济及文化等方面开展更深入的合作。作为“21世纪海上丝绸之路”的第一站，东盟势必将成为一个走向国际化的前沿阵地。

位于中南半岛的柬埔寨是古代海上丝绸之路的重要一站，也是打造21世纪海上丝绸之路的重要支点。根据2017年5月中国官方发布的《共建“一带一路”：理念、实践与中国的贡献》所描绘五大方向的发展蓝图，柬埔寨恰好处于其中三大方向交汇的核心地带。

有报告认为，有必要将柬埔寨塑造为“一带一路”国际合作的样板国家，为推动“一带一路”在东南亚乃至更广泛区域内的建设起到良好的示范作用。

柬埔寨高增长持续

根据世界银行的数据，在服装出口和旅游业的推动下，柬埔寨经济在1995年至2018年间平均增长7.7%，成为世界上增长最快的经济体之一。柬埔寨在过去20年里取得了快速进展，2015年达到了较低的中等收入水平，当局目前正在努力在2030年达到较高的中等收入水平。

亚洲开发银行（ADB）预计柬埔寨2019年的国内生产总值（GDP）将取得7%的年增长率，是东南亚，包括泰国、新加坡和越南等经济增长最高的国家。柬埔寨政府预测柬埔寨2019年的GDP为7.1%，主要得益于出口增长，尤其是制衣产品的出口，建筑投资行业稳定增长等。与此同时，世界银行（WB）和国际货币基金组织（IMF）也预计柬埔寨2019年的GDP增长率接近7%。

柬埔寨经济高速发展的外部因素包括：对柬埔寨出口产品的需求增加，外国投资流入和旅游业增长等。他表示，社会和平、政治稳定、宏观经济和金融的稳定、有利的投资条件和商业环境，以及柬埔寨的改革等多元化增长基础成为柬埔寨经济增长的内部因素。

多数国家限制外资在当地的投资，要求其于公司持股比例不得高于一定门槛，例如马来西亚、越南等，都设有外资不得持有超过企业50%股份的规定。即便开放外资可100%持股的国家，如泰国，也非全部的产业都开放。对股份持有比例的限制，让外资企业面临公司经营权旁落的风险，同时也极大地限制其在该国的财务运作与发展。

在柬埔寨，除了购买土地需求外，外国投资人或法人可100%持股任何产业的公司。此外，柬埔寨无外汇管制，资金能自由进出，企业可灵活地进行财务操作，有助企业投资避险、增加竞争力。

​再者，柬埔寨采用美元、瑞尔双货币制，瑞尔紧盯美元，美元在其广义货币率(M2)占比达84%，境内交易以美元计价。

美元高度流通降低汇兑风险，加之美元在国际货币间的强势地位，持有美元或美元资产有助资产与财富保值。

柬埔寨经济表现热络，大量国外资金涌入，2018年新企业登记数较前一年增长200%，在全球低迷的经济形势下逆势成长。

人口和城市持续扩张下的房地产投资

金边为柬埔寨首都，也是政治、经济、文化中心，全国85%的商业活动集中在此。政府开放自由的经济政策、高度美元化、无外汇管制，未来国际资金也将持续且大量涌入金边。

柬埔寨每年平均新增劳动力20万人，其中大部分的年轻人都选择去金边寻找机会。

这使得柬埔寨金边市成为东南亚发展最快的城市之一，目前金边市的人口总数约为200万人，到2030年这一数字将会翻上一番到达400万人。

在金边买房或是租房的人群有：本地柬埔寨人、外国人、旅游人口等等，金边一部分年轻人在几年时间内购买不起房子，但是仍旧有大量的“租房机会”，当然还有大量的“购房人数”。

在柬埔寨是存在有明显的贫富差距的，有一部分是富人，虽然占的比例相对比较少，但是同样有非常强大的购房能力，甚至还有房产投资能力。

当然还有一部分是几年内有望经济崛起的年轻人，一部分才是短期内购买不起房子的人。但是在十几年后，房子真正成为当需的时候，那些以前买不起房子的人，依旧会选择贷款或分期的方式来买房。

而外国人由于在柬埔寨置业和投资以及旅游，也能够在几年内，由于“外来人口优势”可以极大地增加在柬埔寨的租房和购房需求。

柬埔寨政府部门2019年2月11日的一份公开报告显示，2018年柬埔寨接待国际游客620万人次，同比增长11%，预计到2020年增至超过700万人次，以及到2030年增至1500万人次，届时国内游客也将达到1300万人次。为了满足游客不断增加的住房需求，柬埔寨到2030年全国将需要新增10万间客房的酒店。但目前，柬埔寨仅有约4.6万间客房。

在未来，柬埔寨旅游人口短期租房的规模以及外国人口置业租房人数规模也同样很大。

随着柬埔寨人口的不断增加、柬埔寨中产阶级的崛起及其他需求的带动下，一跃成为全球投资热土，吸引着全球投资客的目光。对于想要进行海外置业的朋友们来说，柬埔寨是个绝佳的机会。

（图文均来源于网络）