CBRE投资专家独家解密：金边商业地产收益率高达9%

“目前，金边商业地产投资，从租金收益率的角度出发，在现在这个时间节点，在大多数投资案例中，你可以获得7.5%到9%的收益率。“

越来越多的人开始投资金边房地产，而在房地产投资中，如何选择住宅项目和商业地产项目投资呢？NICE TV 英文财经资讯节目FORTUNE EXPRESS《财富速递》独家专访CBRE资深房地产投资置业顾问CBRE柬埔寨副总监James Hodge，他认为越来越多的商业地产具有投资吸引力。因为它的收益率特别大，而且能丰富投资者的投资组合。 

世邦魏理仕CBRE总部位于美国洛杉矶，是全球最大的商业地产服务和投资公司、财富500强和标准普尔500强企业，也是世界房地产顾问“五大行”之一。该公司拥有7万多名员工（不包括附属公司），并通过全球400多个办事处（不包括附属公司）为房地产业主，投资者和租户提供服务。

世邦魏理仕CBRE进入柬埔寨市场已经有十年，在十年的发展过程中，CBRE柬埔寨开发了住宅、商务办公和商业地产等多元化的房地产代理服务。目前，在金边管理五栋高层建筑，到年底会接管另外三栋，共八栋高层建筑。 

金边的摩天大楼主要集中在哪些区域？

CBRE柬埔寨副总监James向FORTUNE EXPRESS《财富速递》说明，目前大部分的摩天大楼集中在金边市的桑园区、隆边区和玛卡拉区，但市场正在向森速区、棉芷区和堆谷区等新兴城区扩展，而堆谷区出现了更多新建的摩天大楼。

目前，金边的高层建筑有60多栋，最高的摩天大楼是GT 42金塔42 ，楼高达211.5米，排名第二高的是Vattanac Capital Tower安达大厦，楼高达188米，著名的OCIC Tower(Canadia Bank)加华大厦楼高达118米。不断长高的金边天际线，带动了Sky Bar空中酒吧产业的繁荣 。

空中酒吧应该如何选址？

金边最火爆的空中酒吧Eclipse的总经理Adam Demos。Adam表示，一个成功的空中酒吧，选址是非常重要的，他们曾经花了几年时间，才选定了Eclipse2 Terrace Bar的地址。

对于这个问题，James也有自己的一番见解。James认为，最好的空中酒吧Sky Bar 通常应该选址在本地居民和游客的人流量都比较大的地方，当然，还要选择拥有特别好的城市天际景观的大楼。

关于适合空中酒吧的区域，James 说：“我们发现，最好的空中酒吧仍然集中在城市中心的地方，特别是桑园区、隆边区滨河地带。同样，这些空中酒吧都有特别好的城市天际线景观。一般来说，这些地区，城市的人口密度更大。金边拥有着非常漂亮的城市景观，特别是湄公河的河流景观。所以，在河流沿线的地区都有开发的潜力。”

金边的空中酒吧越来越多，有一些开设在公寓大楼楼顶，有些开设在写字楼，或者酒店楼顶。什么样的建筑更适合空中酒吧的开设？

James认为商业建筑更为合适：“我们建议空中酒吧应该选址在商业建筑的楼顶，这通常是办公室或者是酒店。因为酒吧客人来往的时候，不会打扰到公寓业主或租客。如果是选址在住宅楼楼顶，通常居住者不会特别支持，除非这是一个相对私人一些的私密的酒吧。此外对于办公室和酒店，空中酒吧可以增加一些便利服务，比如提供了一个公共空间，而且可以充分地利用这个建筑的空余时间。比如白天用于办公，晚上就可以用于休闲消费，这可以更长时间地使用这个大楼。因此，对于办公楼建筑，空中酒吧也是一个不错的加分项。”

开设空中酒吧的投入成本如何？

James认为，空中酒吧Sky Bar的价值不只是丰富了金边人的城市夜生活，也为商务人士提供了社交活动场所。

James 说：“开一家专业的空中酒吧Sky Bar并不便宜。这是一个相当昂贵的投资冒险，尤其是，你如果要提供像Eclipse Sky Bar这样优质服务和产品。所以，Eclipse 有很高水准的酒吧设计能力和大量的资金投入，开发这种高档的空中酒吧Sky Bar。对于中端或低端的空中酒吧，投资额可能会更便宜，因此他们所做的改变更少，设计也更简单，但至少超过5万美元。”

金边商业地产收益率高达9%

目前，越来越多的人开始投资金边房地产。而在房地产投资中，对于住宅项目和商业地产项目投资，CBRE世邦魏理仕又有什么样的建议呢？James表示，当投资者在审视柬埔寨房地产投资时，商业房地产也是一个非常重要的部分。

James 说：“商业地产投资主要分两种类别，即购买商铺或办公室，购买集中产权建筑或共有产权建筑。金边的房地产市场中，现在有许多购买集中产权建筑的机会。当然购买这些建筑往往需要比较高的投资。你需要购买一整栋楼，可以自己持有物业，也可以出租给租客。然后你可以获得租金收入，以及根据市场行情获得的资产增值。从租金收益率的角度出发，在现在这个时间节点，在大多数投资案例中，你可以获得7.5%到9%的收益率。“

”商业房地产相比住宅地产，具有更长周期的收入潜力，因为商业房地产的租赁期限通常最少为三年起。当然有些可能短一些，有些可能长一些。虽然从投资者的角度看，这是一个有些复杂的资产类别，但是也为他们提供了比较长期、固定的收益回报，并且往往这个回报还很高。”

针对市场上关于柬埔寨房地产市场已经饱和的言论，James是这么回应的：“目前柬埔寨房地产的绝大多数板块的价格仍在上涨，而这些上涨是由巨大的需求驱动的。比如目前在办公室这个板块，尽管有新落成的办公楼进入这个市场，并提升了市场供应量水平，但是办公室的出租率仍然是非常高的，并且租金水平和租金收益率也不错。这也说明投资商业地产的空间还是很大。”

投资商业地产更需要热情以及专业水平

CBRE柬埔寨副总监James在回答FORTUNE EXPRESS《财富速递》对住宅与商业房地产的投资建议时说：“到底是投商业地产，还是投住宅地产？这实际上取决于投资者的投资选择，以及他们对什么感兴趣。他们是否有投资商业地产的热情？他们是否真的懂得商业地产是如何运作的？商业地产和住宅地产有很大不同，因为你是出租空间给一个公司，所以你必须懂得公司运营情况如何，以及当公司停止营业退租的时候，要保护好自己的权益。”

“出租空间用于商业运营，和出租空间用于住家，通常有很大的不同。所以商业地产的二级市场也有非常大的不同。你需要了解这个市场的基本经济状况，才能确保你的投资策略和你所购买的资产满足你的的需求。在商业房地产投资上，特别是如果你是一个开发商，一般来说，买入到卖出的时间间隔会比较长。所以对于这种资产类型，在投资与回报方面会需要等待更长的时间。“

”一般来说，购买商业地产的投资额也较大，因为购买办公室或者商铺往往比买一套公寓要大很多倍。但是现在也有方法解决这个问题。例如，我们看到了共有产权办公室（strata title office，或译为分契式所有产权） 这种产品，这使得一些原本只能购买公寓的中等水平的投资者，也能参与购买商业地产。而且对于共用产权办公室，还有一个正在发展的二级市场，当然这对于柬埔寨来说，是一个非常新的事物。所以我们非常有兴趣看看这个市场如何发展。”

投资公寓比较适合刚入门的投资者

James建议: “对于大多数投资者而言，仍然是会投住宅类型。因为需要公寓居住的人要远比需要租办公室的人多。因此需要租房的人群也远比商业地产多，这也是目前住宅建筑比商业建筑多的原因。所以对很多人来说，投资住宅还是不错的选择。因为住宅是一个相对比较简单，比较容易理解的市场。“

”但是我认为越来越多的商业地产具有投资吸引力。因为它的收益率特别大，而且能丰富你的投资组合。所以如果你已经购买了几套公寓，你应该考虑购入办公室作为下一步投资计划。因为我认为商业市场与住宅市场非常不同。从租金的角度看住宅市场有些供过于求了。但是这种情况还没有在办公室市场出现。所以投资办公室仍然是不错的投资选择。但是如果这是你首次投资，可能最好是投住宅。但是如果你是有丰富经验的投资者，你投资的住宅项目可能遇到一些困难，我们可以帮助你投一些商业地产，丰富你的资产包。”

（图文均来源于网络）