跟着薛蛮子投资买地，他赚的或许就是你的钱

【本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品】薛蛮子又一次进入掘金的势力范围。

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薛蛮子又一次进入掘金的势力范围。

去年，我们曾写过他“为国争光”，在日本京都买了一条街。

只要详细了解薛蛮子购置的究竟是怎样的地产，基本都能知道，他买的地，是普通人买不起，有钱人也不一定买得了的非常核心地段。

而当记者问他为何选择在京都，而非东京这个人口净流入全日最高的城市时，这位面圆胡子多的老人家的答案就如同从房产中介那边抄来的一样：旅游业和中国人的日本热。

不过有趣的是，这次薛老人家选择的西港，还有之前泰国的苏梅岛，基本上和他在京都的投资套路一脉相承：不仅看重当地的旅游资源，还看重中国人对海外享乐的需求。

■薛蛮子这样被柬埔寨吸引

媒体向薛蛮子讨教为何选择西哈努克（西港）时，他抛出了“蛮子真经”——

凡是咱们中国人出国旅游的地方都有着巨大的需求，所以在中国人出国的目的地，只要满足下列条件，我都会进行投资：

1、这个地方要有大海；

2、这地方要有丰富的娱乐和旅游资源；

3、它必须有直飞航班，这样能保证有大量的中国游客；

说到投资柬埔寨的理由，薛蛮子的回答再度和中介们站到了一条线上：

“我觉得这里是80年代的深圳（楼盘）”

“这里的房租年回报率达到50%-100%，是前所未有的”

“经济发展连续21年GDP增长超过7%”

“用冯仑的话来说，闭着眼都能赚钱”

“自然资源丰富，有着巨大的发展前景”

这段时间，薛蛮子可以说是柬埔寨的常客。这位微博经常转鸡汤、秀人脉的退休天使投资人，前不久还跟台湾综艺教父吴宗宪在西港合影。关于他们俩要一同投资西港民宿的消息，在柬埔寨中介的朋友圈里疯狂传播着。

据薛蛮子自己透露，他在柬埔寨收购了“柬埔寨最大建材公司”，并投入巨资扩建30条免烧砖生产线，4条加气块生产线，1家玻璃深加工厂，1个建材城。

但认真去查一查这个所谓的“柬埔寨最大建材公司”，居然没出现在柬埔寨官方网站上（虽然柬埔寨官方认证这东西也不是很靠谱）。再深入了解后发现，这家公司有很强的中资背景，估计就是中国人在柬埔寨开的企业。

目前，已经有超过100家中国公司在西港运营。

除此之外，薛蛮子在柬埔寨的投资中最重头的还是房地产。

根据媒体报道，薛蛮子在西港购买了上万亩的土地，同时还在继续囤地。具体在哪，用来干嘛，这两点并没有透露。

有人推测，他可能要复制之前在京都、苏梅岛的民宿模式。从他举例的投资理由来看，薛蛮子确实有这个打算。但谁知道，这些消息灵通的大V们，醉翁之意在不在酒呢？

■疯狂资本，赌性市场

除了薛蛮子、冯仑，布局柬埔寨的大V还包括水库论坛的“欧神”欧成效。他们在西哈努克机场和高速公路路口，沿着海滩买了一块很大的地。

当然，中介的朋友圈里还流传了包括马云、曾志伟、谢霆锋等名人在柬埔寨旅游的视频，虽然只短短15秒，或者几张聚焦本人的照片，基本上看不出具体是什么地点，但这都营造出一个氛围：多个大咖一致唱多柬埔寨。

一带一路倡议、中柬友好关系是许多中国投机者选择投资柬埔寨的原因。洪森总理欢迎中国的投资，中国企业家们这几年都是他的座上宾。

除了大环境，西港的魅力还来自于它是柬埔寨最大的经济特区，吸引了主要来自中国的大量投资，比如电信、博彩业、酒店业等行业入驻。据说，人们在打造西港成为“一带一路的第一个停靠港”的概念。

因为国内大咖不断宣传，近两年来国人对西港的关注激增。根据居外网，2016年中国买家在该平台对西哈努克城的询价同比增长460％，2017年稍有下降，但也同比增长186％。

掘金小分队在西港也感受了一把中国资本的疯狂。这个人口仅20几万的城市，住着成千上万的中国人，中国资本正在淹没这座城市。在西港的路边墙上，经常能看到中柬文的房产广告和中文翻译广告。

一些未盖成的项目，就有人敢拿着千万人民币，不只是买它个一两三套，而是整层整层地买，一层就有几十套。

但有趣的是，中国人在狂欢，却不见其他国家的需求也大幅增长。根据柬埔寨旅游部的数据，仅2017年前9个月就有超过150万游客到达西港所在的西哈努克省，比2016年同期增长22.4％。其中150万外国游客中，中国是最大的国际游客群体。

西哈努克省在2018年上半年就接待了超过130万游客。其中外国游客29万，中国游客就占了将近1/3，比去年同期增长43.63％。

可是从上图也能看出，除了中国和泰国增长强劲外，包括英国、美国和德国在内的游客人数却在减少。而素来比中国人更早进场的日韩人，似乎也对西港不冷不热。

这也就是西港的尴尬，它遭遇了世界“不公平对待”：中国人的狂热映衬着其他国家的冷漠。

■西港：真金山？真坑人？

西港到底值不值得投？

掘金认为，这个市场存在的风险大概是我们目前看到的最大的。它是一个赌性市场，如果要投资，千万别贪小便宜，因为一个不小心，你就是那茬被收割的韭菜。

西港的赌性，流在它的血液里。虽说它是经济特区，但来这儿的中国游客一定要来赌一把，这里说的不是买房赌运气，而是真的赌博。西哈努克是个通过博彩行业起家的城市。

去西港，你基本不用说外文，普通话早已遍布大街小巷。掘金小分队考察回来一再感慨，那里遍地中国人开的餐厅，从沙县小吃到兰州拉面，应有尽有。“全是中国人，基本上开汽车的我就没见过本地人。”小分队队长感慨。

现在散户投资西港的房产，主要有三种：含有赌场的酒店项目、公寓项目、或者海景房。有些资产确实不错，但像这样一个野蛮生长的市场，掘金观察下来，有这些风险点：

1、需求的断层

中国人的赌性人尽皆知，有钱的中国人更能赌。

但是有钱的毕竟是中国人，西港本地人大多是穷人。他们每月平均赚200美元，好一点的开突突车一个月能赚500美元，而中文翻译则可以800美元。按目前的消费水平，本地需求基本上是很难在这里购置房产的。当地人告诉掘金，本地人多数居住在北部，与靠近海的西南部是两个地区。

这样的西港却是一个不折不扣的大工地，到处都在建房。

并且，相关的旅游设施还处在非常初级的阶段。西港的旅游业是它的公寓和酒店价值最大的卖点，但现在吸引来的，都是一些想来西港投机的人——多数还是中国人，所以一个如泰国普吉岛、日本京都那样的长期可持续的国际客群还没成型。

在这样的市场，出现一个房价动辄2、3000美元/平的公寓，需求绝对是断层的。

2、“庞氏骗局”风险

西港有便宜的建造成本、人工成本、便宜的地，这吸引了除一些有本钱的大开发商（主要都是中国开发商），还有不少小开发商和个体户来这里买地建房。

而这些缺钱的小开发商，就是如P2P那样的“庞氏骗局”的生产机。在西港，只要把地买了，有钱盖售楼处、做宣传，开发商就敢把没成型的公寓推出市场，通过卖房筹的钱来建房。掘金观察到，有些开发商很“嗜钱”，会要求买家刚买下就支付一半甚至以上的钱，然后剩下的大部分也在3个月内要付给他，只留下区区10%在竣工时再付。

这种操作，不符合国际标准。大部分靠谱的楼盘，都是按照工程完成情况来收款的，而这种需要快速收钱的项目，就能看出，这个开发商有多缺钱。

因此，面对这个市场，你担心的不是收了房没法租，而应该是有没有房可以收啊。

3、泡沫已产生，房租房价料双跌

去年，西港的租金迎来了一波大涨。根据《金边邮报》的报道，只要是租给中国人，曾经月租500美元-1000美元的项目，现在可以租到了5000-7000美元/月，目前西港的租金回报率真如薛蛮子所言，可以达到15%以上。

另外，听说去年西港的房价涨了20%。看上去好多啊是不是，但这里头有不少水分。涨价的原因，其实不是市场需求推动的，而是开发商自行抬价。

目前，西港靠海的核心区的房价已经对标柬埔寨首都金边的核心区了。一些准现房已经开到了3000美元/平米，不说未来可能对得起这个价值。但现在的状况来看，这不是泡沫啥是泡沫？

可以想见，这波行情也将在大量的公寓建成之后，大幅缩水。所以除非你傻，不然别期待自己那没建成的房子在2年建成以后，还能拿到15%以上的回报。

4、隐隐存在的政治风险

掘金小分队到当地考察时发现，说了多年的西港港口贸易、产业园区的建设，进展着实缓慢。而港口贸易和产业园区都受限于西港的陆地运力。西港至金边的高速公路（预计2023年前竣工），现在只有一个4号公路，双向单道路，路上的车流非常大，所以只能最多开60公里/hr，在咱国内，就是个国道的待遇。铁路的进程就更慢了。

如果政府在博彩业获得收入，能大刀阔斧地建设港口、产业园和旅游这三个经济板块，西港未来还是可以预期的。但问题是，谁也不知道西港政府会怎么选择。

另外，政府说现在西港限制发放赌场牌照，但其实通过各种渠道，用钱打通也是有的。可想而知，政府发牌照可能比发展实体经济来钱更快。

5、大V们的接盘侠

两年前，欧神在西港海边靠近金西高速公路和西港机场旁买了一大块地，然后在自己的水库论坛上招募会员去考察。

2019年，薛蛮子同样在西港买了地（没说具体位置），还买了建筑商，在微博上高调宣传。

然而，他们都没有直接建房。为什么？他们大概率只做地主，主要职能就是——卖地。至少现在，欧神是这么做的：找大小开发商（土豪）买他的地做开发，普通人是做不了他的生意的。